合法分割銷售房產遇波折

永豐縣一開發商代建市政服務大廳遭政府棄購 土地變性商住樓分割成200多戶無法辦產權證 副縣長開現場辦公會解決難題

來源:江西法制網       簽發日期:2019年11月07日 14:59
編輯:曾若晨       新聞熱線:0791-86847195


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  2006年,永豐縣的吉安市建安房地產開發有限公司(以下簡稱建安公司)投資660萬元代建了市政服務大廳(公益性項目樓),卻遭遇縣政府放棄回購。為了將公益用地變更為商住綜合用地,他們來來回回多次奔走于各個部門之間進行溝通,直到2012年7月,才得以順利完成土地性質變更。

  然而,土地性質解決了,分割銷售問題又緊隨而來。據建安公司介紹,2018年以來,他們提出分割銷售,并且按照程序已經走到最后一步,只等永豐縣不動產登記中心按下“確認鍵”即可辦結,但卻遭遇登記中心“不予登記”。在按要求補齊相關手續后,該中心提出還要補辦更多手續。這到底是怎么一回事?

  履約代建市政大廳

  遭遇政府放棄回購

  要弄清楚事情原委,還得從2005年5月10日說起。

  當日,當事人吳換炎通過招拍掛程序,合法取得了位于永豐縣恩江鎮歐陽修廣場北側一地塊(10.348畝)的開發權,總價為170萬元。在吳換炎與永豐縣國土局簽訂的《國有土地使用權出讓合同》中,約定建設一棟八層商住綜合樓,名為“市政花園”。一、二層為公益項目樓,用于做辦證大廳、市政服務大廳等,由開發商代建,縣政府出資回購;3~8樓為商品房(商住綜合用地)。

  當即,吳換炎成立了吉安市建安房地產開發有限公司,肖學松為該公司委托代理人。

  2005年11月14日,吳換炎等來了一份《關于永豐縣市政服務大廳工程立項的批復》(永計[2005]84號)。在這份批復中,明確建設面積1.9萬平方米,要求嚴格按照縣政府審定的平面規劃精心組織實施,早日建設投入使用。

  而后,建安公司取得《建設用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》等證件,該工程于2007年8月竣工。

  2008年6月20日,永豐縣國土資源局組織土地儲備交易中心、地籍地政股對項目進行了檢查驗收。通過現場勘測及查閱資料,該局認為主要技術指標符合拍賣文件規定,總體考評驗收合格,一、二層建筑面積為7518.35平方米,并通過了永豐縣建設工程綜合竣工驗收備案審查領導小組驗收,建安公司按規定繳納了各項地方稅費,只等交付使用,待各政府部門入駐。

  讓人沒想到的是,建安公司苦等了兩年,卻等到一個“壞消息”。 2010年11月15日,永豐縣推進新型城鎮化領導小組第六次會議研究決定,由于規劃調整,行政中心建在佐龍片區,辦證大廳、市政服務大廳等擬配套改建到住片區,放棄建安公司建設的市政服務大廳(公益性項目樓)的回購權。

  經雙方反復協商,建安公司同意一次性補償縣政府人民幣220萬元,之后建安公司可自行處置原公益性項目樓,所得收益全部歸建安公司,縣政府同意土地性質由原出讓合同約定的公益性和商住綜合用地變更為整體商住綜合用地。

  土地性質變更完成

  分割銷售又遇難題

  建安公司委托代理人肖學松稱,為了變更整體商住綜合用地,他們來來回回多次奔走于各個部門之間溝通,反復說明來意。直到2012年7月,才得以順利完成土地性質變更。

  然而,土地性質好不容易解決了,新的問題又緊隨而來。

  建安公司會計楊紅蓮告訴新法制報記者,由于公司投入了大量資金進行工程建設,再加上補繳了220萬元土地出讓金,這讓公司產生了不小的壓力。為此,公司將該項目土地證向銀行抵押借款以解燃眉之急。

  在還清銀行貸款后,2018年,建安公司委托永豐縣房地產測繪隊對一、二層建筑面積進行了分割,分割成了242分戶,并著手對外銷售。

  接下來,不動產權證遲遲辦不下來,又讓公司成為眾矢之的。業主肖偉明稱,今年5月份,他花50余萬元購買了一套臨街店面,準備開一家文具店。而現在,開發商一再拖延辦證,影響了他的經商計劃。業主曾志明則告訴記者,2018年10月份,他購買了一樓的一些店面,支付了600多萬元購房款,用于經營酒店。本想拿到產權證后,再貸一部分款用于流動資金及裝修等用途。但是,開發商一直在拖延辦證時間。

  對此,肖學松稱公司也是無可奈何。他說,業主與公司簽訂的《商品房買賣合同》已經順利通過永豐縣房管局備案,只等永豐縣不動產登記中心審核發證。然而,今年6月23日,永豐縣不動產登記中心卻向建安公司出具了一份《不動產登記不予受理告知書》。告知書中稱,建安公司須提交的材料清單如下:1.登記申請書(原件); 2.申請人身份證明(復印件);3.房產證、土地證(原件);4.房屋測繪報告、土地分割表(原件); 5.不動產轉讓合同(復印件);6.建設工程規劃許可證(復印件)。經核查,上述申請因材料不齊全,按照《不動產登記暫行條例》第十七條第(三)款的規定,決定不予受理。請建安公司按規定提交住建、房管、消防等相關部門同意分割的批準文件并經縣政府同意后,再重新申請登記。

  根據《不動產登記暫行條例實施細則》第26條規定,同一權利人分割或者合并不動產的,權利人可向不動產登記機構申請變更登記。“該細則并未明確要去補哪些手續,也沒有設置任何條件。”肖學松說。

  登記中心要求補手續

  “確認鍵”難按下

  肖學松首先找到了縣住建局、縣建筑工程質量監督管理站開具證明。8月2日,上述兩家單位開具了一份證明:“你公司開發的永豐縣市政服務大廳項目工程,經查閱相關資料,該項目工程主體結構安全,符合原設計要求,程序到位。”

  縣消防部門則指出,該房建項目消防工程已驗收合格,若進行二次裝修,根據《消防法》等相關法規,需重新申報消防設計審查及消防驗收。

  與此同時,建安公司向縣房地產管理局、縣房地產交易中心遞交了一份申請書,申請辦證大廳分割為242間對外銷售,按照分割后的面積分別辦理商品房銷售合同備案業務,得到了上述兩部門書面蓋章同意。

  “當我們向登記中心遞交上述材料后,對方又提出了一系列要求。”肖學松稱,永豐縣自然資源局、永豐縣不動產登記中心要求:一是應重新由縣房管局頒發預售許可證,正常交稅費;二是重新認定房屋建設質量;三是由消防部門出消防安全方案;四是要進行穩評;五是縣政府須重新明確由一戶進行分割多少(因縣政府此前已明確只發一本證);六是房管、住建、消防、規劃等須重新出具相關方案與證明。

  “為什么一次不可以說完,說好的‘只跑一次’呢?”在肖學松看來,登記中心提出補辦一系列手續沒有道理。據其了解, 《不動產登記行暫行條例》第十七條第(三)款規定,申請材料不齊全或者不符合法定形式的,應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容。

  肖學松稱,在兩年的時間內,楊紅蓮每天的任務就是辦證,各個部門至少跑了數十趟。辦理程序已經走到最后一步,只等登記中心按下“確認鍵”即可辦結。

  永豐縣不動產登記中心主任吳晗回應稱,辦理這些手續,是嚴格按照江西省國土資源廳印發的《江西省不動產登記流程》通知執行的。

  記者注意到,其中關于申請材料,僅僅規定了“同一權利人分割或者合并房屋的,應當按照有關規定提交相關部門同意分割或者合并的批準文件”,并未要求重新由縣房管局頒發預售,正常交稅費、重新認定房物建設質量、由消防出消防安全方案及要進行穩評等等。

  根據“法無授權不可為”原則,辦理上述規定的法律依據是什么?面對追問,縣自然資源局和縣不動產登記中心均未作出回應。

  副縣長召集多部門

  現場辦公解決難題

  對此,江西財經大學人文學院社會學系主任蔡前稱,眼下,江西正在著力推進“五型”政府建設,明確提出要建設“擔當型政府”和“服務型政府”,緊貼群眾需求,加快實現從“管理者”向“服務者”的轉變。同時,為進一步深化“放管服”改革和優化營商環境,省政府辦公廳還印發了《江西省優化提升營商環境十大行動方案》。在蔡前看來,上述案例是不該發生的事情,背離了“五型政府”的要求。

  慶幸的是,此事引起了永豐縣副縣長京海華的高度重視。10月30日下午,為妥善解決企業辦事難題,京海華召集了縣自然資源局、縣不動產登記中心、縣房地產管理局、縣房地產交易中心、縣消防救援大隊、縣五型辦等部門及建安公司代表、新法制報記者召開現場辦公會。

  會上,縣房地產交易中心主任嚴春蘭提出,“同一權利人分割或者合并房屋的,應當按照有關規定提交相關部門同意分割或者合并的批準文件”,是針對同一權利人分割,而建安公司的情況是轉移登記,登記中心僅為登記機關,而非審批機關,此事辦理程序已經走到最后一步,只等登記中心按下“確認鍵”即可辦結,折騰建安公司到處跑數十趟欠妥。因此,建安公司申請辦證大廳分割為242戶對外銷售,按照分割后的面積分別辦理商品房銷售合同備案業務合法合規,沒有任何辦理其他手續的門檻,應予辦理。

  京海華要求,“最多跑一次”改革是讓企業和群眾到政府部門辦事更方便,政府將貫徹落實,各個部門應依法行政,并按程序迅速為業主及建安公司辦理不動產權證轉移登記手續。

  11月 4日下午,肖學松致電本報記者,稱不動產登記中心已為各位業主辦理好不動產權證轉移登記手續。對于新法制報記者的幫助,業主及建安公司表示感謝。

  文/圖  首席記者付強



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